了解契稅相關法律法規，達到合理節稅

       我們知道，根據法律：轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人需要繳納契稅。本文通過對契稅的相關法律來說明如何進行合理的稅收籌劃來達到節稅的目的。

一、簽訂分立合同，分解銷售額，節省契稅成本　

根據《財政部國家稅務總局關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復》 (財稅[2004]126號)的規定，1．對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不 涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。2．采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。3．承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　基于以上法律依據，企業在買賣房屋及其附屬物時，可以簽訂兩份合同，一份是房屋買賣合同，一份是附屬物買賣合同，可以實現附屬物不交接契稅的目的。

二、把合同簽訂為等價交換合同實現節稅目標　

 　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第224號）第四條（三）項規定：“土地使用權交換、房屋交換的契稅的計稅依據，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。”《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]52號）第十條規定：“ 土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照前款征稅。”

基于以上政策法律依據，企業通過簽訂等價交換合同，可以享受免征契稅的優惠政策，實現節稅目的。如果兩個企業相互購買對方的土地使用權或房屋，或一方購買另一方的土地使用權（房屋），而另一方購買對方的房屋（土地使用權），一定要簽訂交換合同，而不能簽訂購買合同。

三、通過三方協議，減少業務流程，節省契稅

　　由于轉讓土地使用權或房屋而承擔的契稅是伴隨著業務流程的增加而增加的，因此，土地使用權或房屋轉讓的環節或流程越多，契稅也越多，為了實現節省契稅的目的，必須減少通過合同界定業務流程的減少。

　　假設存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金額又相等，如果甲用房屋或土地使用權低乙的債務，乙又把從甲抵債而來的房屋或土地使用權用來抵丙的債務，則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方那個協議，協議中明確約定：甲賣給丙的土地使用權或房屋的價款視同為甲償還乙的欠款，并代替乙償還乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用權的銷售流程從兩個流程減少為一個流程，實現乙不繳納契稅的目的。

四、改變抵債時間，享受免征契稅政策

《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4第六條規定：“企業依照有關法律、法規規定實施破產，債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。”

基于以上法律依據，如果即將破產的公司利用其土地或房屋進行抵債，則債權人應等待公司進行法定破產，然后用其破產財產——土地或房屋進行抵債可以實現免征契稅的目的。

五、通過公司重組協議，用足用夠免征契稅政策而節稅

　  《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號第一條第一款規定：“非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，有限責任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責任公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。”

 　　第一條第二款規定：“非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。”

 　　第一條第三款規定：“國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份超過85%的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額超過50%，或國有股份占股份有限公司股本總額超過50%的公司。”

    第二條規定：在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。”

    第三條規定：兩個或兩個以上的公司，依據法律規定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續的，對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。”

第八條規定：“同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”

　　　為了充分享受免征契稅的優惠政策，應通過將非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，有限責任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責任公司，或通過企業合并和股權轉讓等企業重組，滿足《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號第一條的規定。

    當然，在以上對于契稅繳納籌劃中，要注意契稅繳納和土地增值稅繳納密切相關，進行稅收籌劃時需同時考慮土地增值稅的稅負，并結合有關營業稅和企業所得稅的相關免征政策，綜合考慮企業總體稅負支出，方能取得較好的籌劃效果。